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南昌海鑫钢铁实业有限公司
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房地产行业对钢材需求进入下行通道

创建时间:2019-08-07 16:10 浏览次数:370

房地产行业是钢铁行业的晴雨表,研究钢铁行业离不开对房地产行业的把握,缺不了对房地产周期的定位,少不了对房地产建设的理解。

房地产行业是钢铁行业的晴雨表,研究钢铁行业离不开对房地产行业的把握,缺不了对房地产周期的定位,少不了对房地产建设的理解。2019年7月30日,中央政治局会议延续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并且更进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产基调已定,我国房地产行业对钢材的需求进入下行通道。

 

 

  分析框架:房地产建设周期对钢材需求的影响

  钢材需求处于房地产开发的前周期,短期内受到新开工面积的直接影响,销售回款情况进一步在中期影响新开工的持续性,长期来看,国家政策和资金意愿影响房屋销售和新开工,最终影响钢材需求,形成钢铁行业的房地产分析框架。

 

  (1)新开工决定房地产行业对钢材需求的短期节奏。钢铁消耗主要位于房地产建设周期前端,因此需要重点关注拿地、开工这两个前周期指标,通常开发商会在获得土地使用权后1—6个月开始进入现场施工。

 

  (2)资金回款决定房地产行业对钢材需求的中期节奏。由于房屋销售情况决定了开发商资金回笼的节奏,通常从开工到期房预售需要6—9个月,从开工到现房销售需要2—4年的时间。从资金占用角度出发,开发商通过缩短开工至预售的时间,拉长预售至竣工交付的时间,可以大程度的减少资金占用,回笼现金流。新开工周期缩短,有利于钢铁需求。

 

  (3)国家政策和资金意愿决定房地产行业对钢材需求的长期方向。国家政策可以划分为货币政策和行业政策,货币政策主要是提高或下调存贷款基准利率;行业政策手段更为丰富,包括限售、限价、限购、限贷等。资金意愿可以通过房地产开发资金来表征。房地产开发资金主要有四个来源:国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金。其中,其他资金(个人按揭贷款和定金及预收款)占房地产开发资金的比重与日俱增,为50%以上,重要性不断提升。

 

  实证模型:钢材销售量与房地产行业的联动

  通过2006年2月至2019年6月数据,以重点企业钢材销售量为因变量,房地产行业相关指标为自变量,构建回归模型确立房地产行业与钢材需求的相互关系。

  回归模型结果表明,新开工面积、施工面积、现房销售面积、期房销售面积4项指标与钢材销售量呈现显著正相关关系,商品房待售面积与钢材销售量为显著反向关系,符合经济实质。

 

  (1)房地产建设前周期中消耗大量钢材,新开工面积与钢材销售量显著相关。新开工面积属于前周期指标,与钢材消耗形成显著相关,新开工面积每增加1万平方米,钢材销量增加230吨。施工面积中涵盖房地产建设前周期,因此也与钢材销量显著正相关,施工面积每增加1万平方米,钢材销售量增加19吨。竣工面积属于房地产开发后周期阶段,回归模型显示与钢材销售量无显著关联。

 

  (2)商品房销售为开发商提供现金流,刺激再次新开工,商品房销售与钢材销售量显著正相关。期房销售面积每增加1万平方米,钢材销售量增加12035吨;现房销售面积每增加1万平方米,钢材销售量增加9108吨。

 

  (3)商品房待售面积指商品房现房库存,是狭义的商品房库存,当库存增加时,开发商开工积极性回落,利空钢材销售量。回归模型同样反映了商品房库存与钢材销售量的反向关系,商品房待售面积每增加1万平方米,钢材销售量减少197吨。

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